Руководство для зарубежных покупателей

Что вам нужно знать о покупке недвижимости в США

 

КАК ПРИОБРЕСТИ ДОМ В США   

 

Термин "глобальный рынок" никогда не был более показательным — в особенности, когда дело доходит до недвижимости.

Зарубежные покупатели вложили более чем $ 100 млрд в недвижимость США за прошедший год. Продажа недвижимости в Соединенных Штатах для иностранных покупателей составит более 6 процентов стоимости от общего объема продаж жилья в США.
Являетесь ли вы международным инвестором или иммигрантом в первом поколении  в Соединенных Штатах, приобретения на незнакомом рынке могут быть очень сложными. Хотя это руководство поможет вам начать, оно не является заменой для экспертиз опытных агентов по недвижимости, адвокатов, ипотечных брокеров и бухгалтеров, с которыми вы захотите проконсультироваться в процессе.

 

1

Определите

КАК ВЫ БУДЕТЕ ИСПОЛЬЗОВАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ

Перед тем, как вы начнете поиск недвижимости, нежно хорошо продумать, как будет использоваться недвижимость после покупки.

• Будет ли это дом для отдыха?
• Дом, где можно будет остановиться, пока занимаетесь бизнесом в США?
• Дом для детей, пока они посещают колледж в Штатах?
• Вложения?
• Постоянное место жительства?

                       

ПРОСТАЯ ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ в Соединенных Штатах не дает иностранному владельцу прав или привилегий в отношении законного пребывания или статуса. Если вы заинтересованы в пребывании в государстве дольше, чем разрешено по стандартной визе, обратитесь к иммиграционному адвокату.

Определив основное назначение вашего имущества и того, как долго вы планируете владеть им, вы будете в состоянии предоставить информацию для вашего агента по недвижимости, который поможет ведению поиска и продажи.

 

2

Изучите как

РАБОТАЕТ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В США

Способы сделок с недвижимостью в США могут отличаться от тех, что в вашей родной стране. КАЖДЫЙ ШТАТ В СОЕДИНЕННЫХ ШТАТАХ имеет свой собственный набор правил, касающихся покупки недвижимости, в том числе типа договора купли-продажи, используемого метода закрытия продажи и даже обязанностей и названий лиц.

Несколько важных практик по недвижимости в США, которые стоит отметить:

• В Соединенных Штатах перечень объектов недвижимость распространяется агентами с помощью различных сервисов и потребители могут получить доступ к этой же информации, используя сайты по недвижимости, такие как realtyLA. Во многих других частях мира, недвижимость является фрагментированным бизнесом и покупатели должны ходить от агента к агенту, чтобы найти недвижимость.
• В некоторых странах характерно оплачивать услуги агентов, которые подыскивают недвижимость от вашего имени и показывают ее вам. В Соединенных Штатах, комиссия с продаж оплачивается продавцом, поэтому покупатели не платят ничего, поручая агенту работу от своего имени.
• В Соединенных Штатах, агенты по недвижимости должны иметь лицензии для осуществления сделок. Лицензирование каждого штата отличается тем, какое необходимо образование, видом и сложностью лицензирования экзаменов для лицензии, требуются ли курсы повышения квалификации после того, как агент становится лицензированным. Система лицензирования была разработана для того, чтобы обеспечить агентов по недвижимости квалификацией, необходимой для ведения потребителей через лабиринты поиска, оценки и финансирования недвижимости.

 

3

Сотрудничайте с

МЕСТНЫМ ПРОФЕССИОНАЛАМИ ПО НЕДВИЖИМОСТИ

Иностранные покупатели, в частности, должны уделить время, чтобы найти квалифицированных и опытных специалистов, которые проведут их через процесс покупки недвижимости. Агенты, которые прошли дополнительную подготовку могут иметь квалификацию Сертифицированного международного специалиста по недвижимости (CIPS).

ЕСЛИ ВЫ НЕ ВЛАДЕЕТЕ АНГЛИЙСКИМ, или предпочитаете говорить на родном языке, выберите агентов, юристов, инспекторов и банкиров, которые общаются на вашем языке. В то время как бывает возможным получить переведенные копии нормативных документов на недвижимость, вы скорее всего должны будете подписывать  английские версии документов, когда придет время закрывать сделку.
Подбор квалифицированной команды займет некоторое время, - попросите окружающих об рекомендациях,ищите на сайтах, найдите местных  в каталогах недвижимости и проверяйте отзывы. В конце концов, опыт этих специалистов  должен сделать опыт менее напряженным для вас.

 

 

4

Ищите

ФИНАНСИРОВАНИЕ

Опытные иностранные покупатели часто с 30 до 40 процентов первоначального взноса могут получить финансирование для покупке недвижимости в Штатах. МНОГИЕ БАНКИ ТРЕБУЮТ, ЧТОБЫ ИНОСТРАННЫЕ ПОКУПАТЕЛИ имели определенную сумму ($ 100,000 или больше) на депозите в банк, в то время как другие  устанавливают кредитные лимиты в размере $1 миллиона до $2 миллионов. Вы также можете быть обязаны представить выписку из банка за три месяца.

Когда приходит время, чтобы обратиться за ипотекой, обратите внимание на крупные банки с глобальными операциями. Эти заёмщики будут иметь опыт, необходимый для проверки кредитоспособности в других странах, и проведут вас через процесс покупки дома в США.

 

 

?

Вопросы и Ответы

 

Нужно ли мне быть гражданином, что бы купить дом в США?

Нет, вам не нужно будет гражданство или грин-карта, но вам понадобится идентификационный номер налогоплательщика (Individual ITIN). Этот налоговый номер присваивается иностранным гражданам, которые обязаны иметь идентификационный номер налогоплательщика США, но не имеют и не имеют права на номера социального страхования.
ITIN может быть выдан Службой внутренних доходов или сертифицированным профессиональным бухгалтером, подтвержденным IRS. Вы должны будете заполнить форму W-7 (на английском языке) или форму W-7 (SP) (в испанском языке) для того, чтобы получить ITIN. В W-7 форме вы будете обязаны предоставить действительные причины для вашего заявления.

 

Что я должен ожидать от первой встречи с агентом по недвижимости?

Это идеальное время для вас, чтобы рассказать свою агента именно то, что вы ожидаете от недвижимости и о вашем бюджете. Также может быть хорошей идеей уделить время, чтобы рассказать свою агенту, как процесс покупки дома работает в вашей родной стране и спросить о различиях на американском рынке.
Чем больше знаете - тем меньше вы нервничаете, когда принимаете участие в переговорном процессе.

 

Должен ли я нанять адвоката по недвижимости?

Хотя это и не обязательно, вы можете обратиться за услугами адвоката по недвижимости для помощи по любым правовым вопросам или вопросам, которые могут возникнуть на этом пути. Адвокат по недвижимости может проверить договор купли-продажи для вас, проверить название и другие документы, относящиеся к вашей покупке, и проконсультировать по юридическим и налоговым вопросам, касающимся вашей собственности.

 

Должен ли я приобретать недвижимость в США на свое имя?

Иностранные инвесторы могут приобрести недвижимость напрямую — на свое собственное имя - или на имя хозяйствующего субъекта, такие как местная корпорация, иностранная корпорация, коммандитное товарищество, совместное предприятие, инвестиционный траст недвижимости или компания с ограниченной ответственностью.
Как собственность будет использоваться зависит от вашего решения. Кроме того, структура, через которую вы покупаете недвижимость может огромные различия в налогах. Ваш адвокат по недвижимости и бухгалтер должен быть в состоянии предоставить консультацию касательно ваших вариантов.

 

Должен ли я посетить США для завершения сделки?

Вы можете очень хотеть посетить закрытие сделки по недвижимости но в этом нет особой необходимости. В случае, если вы не можете или не хотят присутствовать на вашем закрытии, Вам необходимо оформить "доверенность". Это письменный документ, разрешающий другому лицу представлять Вас и подписывать от Вашего имени.

 

Есть ли еще дополнительные взносы, которые я должен буду заплатить по завершению сделки?

Да, покупатель, как правило, несет ответственность за оплату именной поиск и страхование, оплату юридических услуг и сборов записи, составляющие  дополнительно от 1 до 2,25 процентов от общей стоимости сделки. На $ 300,000 дома, что составляет еще $ 3000 до $ 6750.